Plusvalenza da vendita casa 2026: quando si paga e quanto

La plusvalenza imponibile è la differenza fra il corrispettivo di vendita e il costo fiscalmente riconosciuto, cioè il prezzo di acquisto aumentato dei costi inerenti: imposte pagate sull’acquisto, onorario notarile, provvigione di mediazione e spese incrementative documentate. Non è il semplice scarto fra i due prezzi di rogito.

La tassazione si applica solo in due casi. Il primo è quello ordinario dell’art. 67, comma 1, lettera b) del TUIR: cessione di un immobile acquistato o costruito da non più di cinque anni. Il termine decorre dall’atto di acquisto, non dalla fine di eventuali lavori di ristrutturazione o ampliamento.

Il secondo è stato introdotto dall’art. 1, comma 64, della legge 213/2023 e vale dal 1° gennaio 2024: se sul fabbricato hai eseguito interventi agevolati col Superbonus conclusi da meno di dieci anni dalla cessione, la plusvalenza è tassabile anche se il quinquennio è già passato.

Due esclusioni operano in entrambi i casi. L’immobile acquisito per successione non genera mai plusvalenza tassabile, qualunque sia la data di rivendita. E non è tassabile l’immobile che è stato abitazione principale del cedente o di un suo familiare per la maggior parte del periodo di possesso: più della metà del tempo fra acquisto e vendita, non solo negli ultimi mesi.

Quando la plusvalenza è tassabile ci sono due strade. L’imposta sostitutiva del 26% si applica sull’intero importo e va richiesta al notaio direttamente nell’atto di vendita: è un’opzione che si esercita in quel momento e non si recupera dopo. In alternativa la plusvalenza entra nel reddito complessivo e si tassa a IRPEF ordinaria, sommandosi agli altri redditi e scontando quindi l’aliquota marginale più alta, che nel 2026 è il 23% fino a 28.000 euro, il 35% fino a 50.000 e il 43% oltre.

Il confronto fra le due opzioni ha senso solo conoscendo il resto del reddito. Per questo la stima chiede gli altri redditi imponibili e calcola l’IRPEF come differenziale: imposta sul reddito comprensivo della plusvalenza meno imposta sul solo reddito. È il costo reale che la plusvalenza aggiunge, non l’imposta che pagherebbe se fosse il tuo unico reddito.

Tre limiti dichiarati di questa stima. Il quinquennio e il decennio Superbonus sono confrontati per anno e non per data esatta: se acquisto e vendita cadono a pochi mesi dal compimento del quinto o del decimo anno, le date effettive vanno verificate con il notaio. Restano fuori dal perimetro terreni edificabili, cessioni d’azienda, immobili in regime d’impresa e le donazioni, che seguono regole proprie. E se sui lavori hai fruito del Superbonus con sconto in fattura o cessione del credito, la legge limita il riconoscimento di quelle spese nel costo: l’imponibile reale può risultare superiore a quello stimato qui.