Quanto costa davvero comprare casa
Il prezzo dell'immobile è solo una parte dell'esborso necessario per comprare casa. Attorno alla compravendita ruotano imposte, onorari e spese accessorie che, sommate, possono incidere per diverse migliaia di euro e che vanno previste fin dall'inizio per non trovarsi scoperti al momento del rogito.
Le voci principali sono: le imposte sull'acquisto, l'onorario del notaio, l'eventuale provvigione dell'agenzia immobiliare e i costi legati al mutuo (perizia, istruttoria, imposta sostitutiva, assicurazione). L'incidenza complessiva dipende molto dal fatto che si tratti di prima o seconda casa e che si compri da un privato o da un'impresa costruttrice.
Le imposte sull acquisto
La tassazione cambia a seconda del venditore. Acquistando la prima casa da un privato si paga l'imposta di registro del 2 per cento (con un minimo di 1.000 euro), più imposta ipotecaria e catastale in misura fissa di 50 euro ciascuna; un dato fondamentale è che la base imponibile, per gli acquisti tra privati di immobili abitativi, può essere il valore catastale (prezzo-valore) anziché il prezzo, spesso più basso.
Comprando la prima casa da un'impresa costruttrice si applica invece l'IVA agevolata al 4 per cento sul prezzo, più imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa. Per la seconda casa le aliquote salgono: registro al 9 per cento da privato, oppure IVA al 10 per cento (22 per cento per gli immobili di lusso) da impresa.
Esempio: prima casa da privato
Ipotizziamo l'acquisto della prima casa da un privato a un prezzo di 200.000 euro, con un valore catastale di 90.000 euro.
Grazie al meccanismo del prezzo-valore, l'imposta di registro del 2 per cento si calcola sul valore catastale: 90.000 x 2 per cento = 1.800 euro. A questa si aggiungono 50 + 50 euro di imposte ipotecaria e catastale fisse.
Il totale delle imposte sull'acquisto è quindi circa 1.900 euro. Se lo stesso immobile fosse una seconda casa, l'imposta di registro salirebbe al 9 per cento del valore catastale, cioè 8.100 euro: la differenza tra prima e seconda casa è notevole.
Notaio, agenzia e mutuo
L'onorario del notaio per un acquisto con mutuo si colloca indicativamente tra 1.500 e 3.000 euro, in funzione del valore dell'immobile, della complessità dell'atto e della zona; comprende l'atto di compravendita e l'atto di mutuo, e include anche le imposte e i tributi che il notaio versa per conto del cliente.
Se ci si è affidati a un'agenzia immobiliare, la provvigione è in genere del 2-4 per cento del prezzo più IVA al 22 per cento, dovuta da entrambe le parti, talvolta con un minimo fisso. Sul fronte del mutuo si aggiungono la perizia sull'immobile, le spese di istruttoria, l'imposta sostitutiva (0,25 per cento del capitale per la prima casa, 2 per cento per la seconda) e la polizza incendio e scoppio obbligatoria.
Le altre spese accessorie
Oltre alle voci principali, vanno messe in conto diverse spese minori ma non trascurabili: la perizia bancaria (circa 200-500 euro), l'istruttoria del mutuo (indicativamente 0,5-1 per cento del capitale o un importo fisso), l'assicurazione incendio e scoppio (qualche centinaio di euro l'anno), le visure e i certificati, l'eventuale APE (Attestato di Prestazione Energetica) se a carico dell'acquirente e le spese di trasloco e di primo arredo.
Nel complesso, le spese accessorie all'acquisto possono sommare alcune migliaia di euro. Una regola prudenziale è preventivare un margine attorno al 10-15 per cento del prezzo per coprire imposte e costi, soprattutto per la seconda casa, dove la tassazione è più alta.
Domande frequenti sui costi della casa
Quali requisiti servono per le agevolazioni prima casa? In sintesi: non possedere un'altra abitazione agevolata nello stesso Comune, trasferire la residenza nel Comune entro 18 mesi e che l'immobile non sia di categoria di lusso (A/1, A/8, A/9).
Le spese del notaio sono detraibili? Non in sé, ma gli interessi sul mutuo e alcune spese accessorie del finanziamento per la prima casa danno diritto a detrazioni IRPEF.
L'IVA si paga sul prezzo o sul valore catastale? Sul prezzo: il meccanismo del prezzo-valore vale per l'imposta di registro negli acquisti tra privati, non per l'IVA.
Chi sceglie il notaio? Per legge spetta all'acquirente, che ne sostiene i costi.