Che cos'è la cedolare secca
La cedolare secca è un regime fiscale opzionale riservato al locatore persona fisica titolare di proprietà o di altro diritto reale su unità immobiliari abitative, locate per finalità abitative, al di fuori dell'esercizio di un'attività d'impresa o di lavoro autonomo, nei casi ammessi dalla disciplina.
L'Agenzia delle Entrate la descrive come imposta sostitutiva: chi la sceglie non paga sul canone l'IRPEF e le relative addizionali regionale e comunale, né l'imposta di registro e l'imposta di bollo sul contratto. In cambio, il canone tassato con cedolare non concorre a formare il reddito complessivo e quindi non beneficia delle ordinarie detrazioni e deduzioni su quella quota.
La cedolare si applica al canone annuo lordo pattuito, senza la riduzione forfettaria del 5 per cento prevista nella tassazione ordinaria. Questo è un punto chiave nel confronto tra i due regimi.
Aliquote: 21 per cento e 10 per cento
Il tool calcola l'imposta moltiplicando il canone imponibile per l'aliquota scelta. Sono previste due aliquote principali.
L'aliquota ordinaria è del 21 per cento e si applica ai contratti a canone libero (per esempio il classico 4+4).
L'aliquota ridotta del 10 per cento si applica ai contratti a canone concordato stipulati nei Comuni ad alta tensione abitativa o sulla base degli accordi territoriali, a condizione che ricorrano i requisiti previsti e, in molti casi, l'attestazione di rispondenza rilasciata dalle organizzazioni firmatarie dell'accordo.
Le locazioni brevi (sotto i 30 giorni) e altri casi particolari seguono regole proprie e non sono coperti da questa versione del calcolatore: vanno verificati separatamente sulle istruzioni vigenti dell'Agenzia delle Entrate.
Esempio di confronto tra cedolare e tassazione ordinaria
Ipotizziamo un canone annuo di 9.600 euro (800 euro al mese), con un proprietario che ha già un reddito da lavoro che lo colloca nello scaglione IRPEF del 35 per cento.
Con cedolare secca al 21 per cento: 9.600 x 21 per cento = 2.016 euro di imposta. Niente imposta di registro né bollo.
Con tassazione ordinaria: l'imponibile è il canone ridotto del 5 per cento, cioè 9.120 euro. Su questo si applica l'aliquota marginale del 35 per cento (più le addizionali), per circa 3.192 euro, a cui si aggiunge l'imposta di registro (2 per cento, in genere divisa con l'inquilino) e il bollo.
In questo scenario la cedolare risulta più conveniente. Il risultato però cambia al variare del reddito complessivo e dell'aliquota marginale: per redditi bassi, con aliquota IRPEF al 23 per cento e molte detrazioni, il vantaggio si riduce.
Che cosa il risultato non comprende
La stima della cedolare è un calcolo aritmetico sul canone e non rappresenta l'intera posizione fiscale. In particolare non calcola gli acconti e il saldo dovuti in dichiarazione, eventuali compensi a intermediari, le sanzioni in caso di versamento tardivo, né le rettifiche legate ad altri redditi.
Il reddito di locazione soggetto a cedolare deve comunque essere indicato nella dichiarazione dei redditi (quadro RB del modello Redditi o equivalente nel 730), anche se l'imposta è sostitutiva.
Infine, l'opzione per la cedolare non costituisce un'esenzione dall'IMU: l'IMU dipende dall'immobile, dalla quota di possesso e dalle regole del Comune, e resta dovuta secondo le sue regole.
Quando conviene scegliere la cedolare
Per valutare la convenienza non basta confrontare una percentuale con un'aliquota IRPEF. Occorre considerare il reddito complessivo del locatore, l'aliquota marginale applicabile, le addizionali regionale e comunale, le detrazioni che si perderebbero sulla quota di canone, la quota di imposta di registro a proprio carico e la possibilità o meno di aggiornare il canone all'ISTAT (con la cedolare l'adeguamento è in genere sospeso).
In linea di massima la cedolare tende a convenire a chi ha un'aliquota marginale alta e poche detrazioni da far valere su quel reddito. Per redditi modesti e con molte spese detraibili, il regime ordinario può risultare competitivo.
ContaChiaro può stimare l'importo della cedolare a partire dal canone e dall'aliquota inseriti, ma la scelta del regime va sempre verificata sulle istruzioni dell'Agenzia delle Entrate o con un intermediario abilitato.
Domande frequenti sulla cedolare secca
La cedolare si paga anche se l'immobile resta sfitto? No: la cedolare riguarda i canoni effettivamente pattuiti. Sull'immobile sfitto restano però gli obblighi IMU.
Con la cedolare posso aggiornare il canone all'inflazione? No, per il periodo di durata dell'opzione il locatore rinuncia all'aggiornamento ISTAT del canone.
La cedolare vale solo per le abitazioni? Il regime ordinario è pensato per gli immobili abitativi e relative pertinenze; per gli immobili strumentali si applica solo in casi specifici previsti dalla legge. Verifica sempre l'ambito aggiornato.
Devo comunicare l'opzione all'inquilino? Sì: l'opzione comporta la rinuncia all'aggiornamento del canone e va comunicata preventivamente al conduttore con lettera raccomandata, nei modi previsti.