Quando l'abitazione principale non paga l'IMU
L'abitazione principale, quando non rientra nelle categorie catastali di lusso A/1, A/8 e A/9, è in generale esclusa dall'IMU. È il caso più comune: la casa in cui si vive abitualmente, di categoria ordinaria come A/2, A/3 o A/4, di norma non è soggetta all'imposta.
La qualificazione di abitazione principale richiede però condizioni precise previste dalla legge: il possessore e i componenti del suo nucleo familiare devono avere nell'immobile sia la residenza anagrafica sia la dimora abituale. Non basta quindi possedere un solo immobile, né esserne semplicemente proprietari: contano residenza e dimora effettive.
Il caso dei coniugi con residenze diverse
Un tema delicato riguarda i coniugi (o i componenti dell'unione civile) che hanno la residenza e la dimora abituale in immobili diversi, anche in Comuni differenti. La disciplina, dopo gli interventi della Corte costituzionale, riconosce a ciascun coniuge la possibilità di considerare abitazione principale l'immobile in cui dimora e risiede, con i relativi benefici, fermi restando i controlli sull'effettività della situazione.
È una materia che ha avuto evoluzioni interpretative: per questo, in caso di nuclei con residenze separate, conviene verificare la posizione aggiornata sul regolamento comunale e con un professionista, prima di dare per scontata l'esenzione su entrambi gli immobili.
Le categorie di lusso A/1, A/8 e A/9
Per l'abitazione principale classificata A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) o A/9 (castelli e palazzi di pregio), l'IMU resta dovuta. In questo caso il prospetto delle aliquote IMU del Comune riporta l'aliquota deliberata per l'abitazione principale di lusso e la detrazione prevista.
Il prospetto ufficiale consultabile dal portale del MEF riporta una detrazione di 200 euro per l'abitazione principale imponibile, da rapportare ai mesi dell'anno in cui l'immobile è stato adibito ad abitazione principale e da ripartire tra i contitolari che vi dimorano. L'aliquota va sempre prelevata dal prospetto del Comune e dell'anno di imposta interessato, non da una media.
Pertinenze, immobili sfitti e seconde case
Le pertinenze dell'abitazione principale seguono lo stesso trattamento, ma solo nel limite di una unità per ciascuna delle categorie C/2 (cantina o soffitta), C/6 (box o posto auto) e C/7 (tettoia). Un secondo box, per esempio, è tassato come immobile ordinario.
Un immobile tenuto a disposizione (la classica seconda casa), sfitto o non qualificabile come abitazione principale è pieno IMU: occorre individuare la fattispecie corretta nel prospetto comunale. Attenzione a un equivoco frequente: la presenza di un contratto in cedolare secca non elimina l'IMU, perché cedolare (tassazione del reddito da locazione) e IMU (possesso dell'immobile) riguardano presupposti diversi.
Domande frequenti sulla prima casa
Se ho una sola casa pago sempre l'IMU? No, se è abitazione principale di categoria ordinaria, in generale non si paga. Se è A/1, A/8 o A/9 si paga con la detrazione di 200 euro.
La casa dove sono residente ma che non è di mia proprietà? L'IMU la paga chi possiede l'immobile a titolo di proprietà o altro diritto reale, non chi vi risiede come inquilino o ospite.
Un genitore anziano in casa di riposo paga l'IMU sulla sua ex abitazione? Alcuni Comuni assimilano all'abitazione principale l'immobile posseduto da anziani o disabili ricoverati in modo permanente: va verificato nel regolamento comunale.
L'immobile concesso in comodato ai figli è esente? Non automaticamente: esistono possibili riduzioni della base imponibile a certe condizioni, ma non un'esenzione piena. Controlla il prospetto e il regolamento del Comune.
Come controllare prima di calcolare
Per non sbagliare la stima, procedi con ordine: recupera la categoria catastale e la rendita catastale dell'immobile dalla visura; verifica se ricorrono i requisiti dell'abitazione principale (residenza e dimora); consulta sul portale del MEF il prospetto IMU del tuo Comune per l'anno interessato; individua l'aliquota e l'eventuale detrazione coerenti con la tua fattispecie; quindi usa il calcolatore generico.
ContaChiaro non pubblica pagine comunali con aliquote precompilate finché il dato non è associato a una fonte ufficiale verificata: l'aliquota corretta va sempre presa dal prospetto del Comune e dell'anno di imposta.