Per quali contratti usare questa stima
Quando si registra un contratto di locazione è dovuta l'imposta di registro, salvo il caso in cui si scelga la cedolare secca. Il tool calcola una annualità di imposta di registro per una locazione abitativa oppure per un fabbricato strumentale (negozi, uffici, capannoni).
Il contratto va registrato entro 30 giorni dalla data di stipula o, se anteriore, dalla decorrenza. Per i contratti pluriennali l'imposta può essere versata anno per anno oppure in un'unica soluzione per l'intera durata.
Il calcolatore stima l'importo di una singola annualità e non gestisce il pagamento anticipato dell'intera durata, per il quale sono previste regole e una riduzione (sconto) da verificare sull'atto e sulle istruzioni dell'Agenzia delle Entrate.
Aliquota e importo minimo indicati dall'Agenzia
La guida dell'Agenzia delle Entrate sugli affitti indica, per i fabbricati a uso abitativo, l'imposta di registro pari al 2 per cento del canone annuo, con un importo minimo di 67 euro per la prima registrazione.
Per i fabbricati strumentali l'aliquota è dell'1 per cento se la locazione è effettuata da un soggetto passivo IVA, e del 2 per cento negli altri casi.
L'imposta sui contratti pluriennali si calcola sul canone complessivo dell'intera durata se si paga in un'unica volta, oppure sul canone di ciascun anno se si versa annualmente. Il canone annuo da considerare è quello pattuito nel contratto, comprensivo degli eventuali adeguamenti previsti.
Esempio di calcolo di una annualità
Prendiamo un contratto abitativo con canone mensile di 600 euro, quindi 7.200 euro l'anno.
Imposta di registro: 7.200 x 2 per cento = 144 euro. Essendo superiore al minimo di 67 euro, si versa 144 euro.
Per convenzione l'imposta di registro sulle locazioni abitative è ripartita a metà tra locatore e conduttore, salvo diverso accordo: in questo caso 72 euro ciascuno. A questo importo si aggiunge l'imposta di bollo dovuta sul contratto.
Se invece il canone fosse molto basso, per esempio 250 euro al mese (3.000 euro l'anno), il 2 per cento darebbe 60 euro: in questo caso si applica comunque il minimo di 67 euro per la prima annualità.
L'imposta di bollo
Il bollo non è un importo fisso indipendente dal contratto. La guida ufficiale indica 16 euro per ogni copia da registrare, per ogni quattro facciate scritte e comunque ogni cento righe. Un contratto più lungo, o la presenza di più copie da registrare, fa aumentare l'importo dovuto.
Per questo il calcolatore chiede quante unità da 16 euro applicare, anziché presumere automaticamente un valore fisso come 32 euro. Conta quindi le facciate effettive del tuo contratto e le copie da registrare prima di indicare il numero di marche.
Il caso della cedolare secca
Quando ricorrono i requisiti e viene esercitata l'opzione per la cedolare secca, non sono dovute né l'imposta di registro né l'imposta di bollo sul contratto interessato, per tutta la durata dell'opzione. È uno dei vantaggi pratici del regime, che semplifica anche gli adempimenti.
La pagina non decide se l'opzione sia ammessa nel singolo caso: l'ammissibilità dipende dalla natura dell'immobile, dalle parti del contratto e dai requisiti di legge. Quel controllo resta necessario prima di concludere che registro e bollo non sono dovuti.
Versamento, scadenze e verifiche
Per la registrazione e per le annualità successive l'Agenzia delle Entrate indica l'utilizzo del modello F24 ELIDE, con i relativi codici tributo (diversi per prima registrazione, annualità successive, proroghe, risoluzioni e cessioni).
L'imposta per le annualità successive alla prima va versata entro 30 giorni dalla scadenza dell'annualità precedente. Il ritardo comporta sanzioni e interessi, eventualmente riducibili con il ravvedimento operoso.
Prima del versamento confronta sempre la stima del tool con il contratto effettivo (canone, durata, numero di copie e facciate) e con le istruzioni ufficiali vigenti. Il risultato del calcolatore è orientativo e non sostituisce la verifica sui documenti.