L'aumento è previsto dal contratto?
L'adeguamento del canone non è automatico: deve essere previsto dal contratto di locazione e va applicato con la periodicità e le modalità indicate nella clausola. Un aumento comunicato a voce, senza riferimento al contratto, non basta a renderlo dovuto.
Controlla anche il regime fiscale: se il proprietario ha scelto la cedolare secca, l'aggiornamento ISTAT del canone è in genere sospeso per la durata dell'opzione. Verifica la clausola, l'eventuale registrazione e le comunicazioni ricevute prima di pagare l'aumento.
Quale indice e quale percentuale
L'indice di riferimento è il FOI, l'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati pubblicato dall'ISTAT. La rivalutazione si calcola confrontando l'indice del periodo iniziale con quello del periodo di applicazione, purché siano espressi nella stessa base.
La percentuale da applicare dipende dal tipo di contratto e dalla clausola: per i contratti concordati la legge prevede di norma il 75 per cento della variazione, per i contratti liberi la percentuale piena, salvo diverso accordo. Non applicare una percentuale a caso: leggi il contratto e, se serve, la scheda dell'Agenzia delle Entrate.
Rifai il calcolo
La formula è: canone attuale x (indice finale / indice iniziale). Il risultato è la rivalutazione piena; se il contratto prevede il 75 per cento, applica quella percentuale alla variazione. Per esempio, con un canone di 500 euro e una variazione FOI del 2 per cento, la rivalutazione piena è 10 euro; al 75 per cento l'aumento è 7,50 euro, per un canone di 507,50 euro.
Usa il calcolatore di rivalutazione ISTAT per la parte matematica, ma inserisci indici comparabili e verifica la percentuale nel contratto. Il calcolatore non sa se l'aumento è dovuto: quello lo dice la clausola.
Cosa chiedere al proprietario
Chiedi per iscritto il calcolo applicato: indice iniziale, indice finale, periodo di riferimento, percentuale e clausola del contratto che prevede l'aggiornamento. Confronta i dati con la comunicazione ricevuta e con l'ISTAT. Se il conteggio non torna, chiedi la rettifica prima di pagare.
Non sospendere tutto il canone per contestare un aumento: rischi di diventare moroso anche sulla parte dovuta. Paga la quota non contestata e chiedi per iscritto la correzione della differenza, oppure rivolgiti a un'associazione inquilini o a uno sportello casa.
Se l'aumento non è dovuto
Se il contratto non prevede l'aggiornamento, se la cedolare secca lo esclude o se il calcolo è sbagliato, rispondi per iscritto spiegando il motivo e chiedendo l'emissione di una ricevuta o di una comunicazione corretta. Conserva la risposta e le prove dei pagamenti.
Se il proprietario insiste, non firmare un nuovo contratto o un accordo transattivo senza averlo letto. Un'associazione degli inquilini o uno sportello del Comune può aiutarti a impostare la risposta; per le controversie più complesse serve un legale.
Errori da evitare
Gli errori più comuni: applicare il 100 per cento a un contratto concordato, usare indici di basi diverse senza raccordo, dimenticare la cedolare secca, accettare un aumento verbale e non chiedere il calcolo scritto.
Un altro errore è confrontare il canone con l'inflazione generale invece che con l'indice e il periodo previsti dal contratto. Se il proprietario cambia la periodicità o accumula più anni in un'unica richiesta, chiedi di separare gli importi e di indicare la norma o la clausola per ogni voce.
Fonti
I riferimenti ufficiali usati per questa guida. Le condizioni e le procedure si verificano sempre sul canale dell'ente o dell'operatore.